Het Oostenrijkse huurrecht: een kort overzicht
Wie een woning of bedrijfsruimte in Oostenrijk wil huren krijgt al tijdens de zoektocht met meerdere begrippen te maken, die mogelijk geheel onbekend zijn. Neubau of Altbau? MRG of niet? Teilanwendung of Vollanwendung? En wat is er met de verschillende Mietzinsen aan de hand?
Deze bijdrage biedt een kort en algemeen overzicht over het Oostenrijkse huurrecht. Dit kan op het eerste gezicht eenvoudig lijken, wordt echter al snel gecompliceerd, omdat afhankelijk van het gehuurde object heel verschillende regels kunnen gelden.
Toepassing van het ABGB en het MRG
Een eerste punt dat op zal duiken is het onderscheid tussen huurovereenkomsten, waarop enkel het ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch; het Oostenrijkse burgerlijk wetboek) van toepassing is en andere overeenkomsten, waarvoor ook het MRG (Mietrechtsgesetz; oftewel de Oostenrijkse huurwet) geldt. Dit verschil is zeer belangrijk, omdat het MRG op belangrijke punten dwingend van de algemene regels van het ABGB afwijkt. Daarnaast gelden nog speciale regels voor bijvoorbeeld studenten- en verpleeghuizen en Genossenschaftswohnungen, waarop in dit artikel niet verder zal worden ingegaan.
Huurovereenkomsten in het ABGB
Grof gezegd geldt het ABGB voor alle overeenkomsten waarvoor het MRG niet speciaal geldt. Dit zijn vooral huurovereenkomsten voor huizen, huizen met niet meer dan twee woningen (ofwel appartementen) of bedrijfsruimtes, vakantiewoningen, parkeerplaatsen en andere objecten waarin men normaal gesproken niet woont of werkt. Het ABGB bevat voor zulke overeenkomsten weliswaar een regelwerk – deze regels zijn echter grotendeels dispositief, wat betekent dat huurder en verhuurder hiervan in hun overeenkomst af kunnen wijken. De wetgever hecht hier waarde aan de autonomie van de partijen, en laat ze dus zoveel mogelijk de vrijheid om hun overeenkomsten naar eigen wens invulling te geven.
Zo kunnen de partijen –binnen de algemene grenzen van de wet – volledig zelf beslissen over:
De hoogte van de huur
Plichten van huurder en verhuurder
Opzegtermijnen en -mogelijkheden
Kort samenvattend laat het ABGB dus veel vrijheid aan de partijen, zodat deze huurovereenkomsten vooral vanuit de optiek van verhuurders aantrekkelijk zijn. Anders is dit bij het MRG, waar de huurderbescherming een veel belangrijkere rol speelt.
Tussendoor: huur, pacht of Prekarium?
Een alternatief voor de huur is dan ook de pacht, omdat het MRG hierop per definitie niet van toepassing is. Moeilijk te beantwoorden is dan vaak de vraag, wanneer er van huur of pacht sprake is. Dit wordt individueel beoordeeld, waarbij sommige factoren een belangrijke indicatie bieden. Zo spreken de verplichting, een bedrijf te voeren of een omzetafhankelijke “huur” voor het voorliggen van een pachtovereenkomst, terwijl een vaste huur en strengere gebruiksbeperkingen eerder op een huurovereenkomst duiden. De vraag is echter niet altijd makkelijk te beoordelen en speelde in Oostenrijk bijvoorbeeld bij objecten in winkelcentra een grote rol.
Een verder alternatief waarbij het huurrecht van het MRG niet geldt biedt het zogenaamde Prekarium, ofwel de “Bittleihe”. Dit is een zeer losse vorm van “huur” (of liever gezegd “lenen”), waarbij een object op zeer informele wijze ter beschikbaar wordt gesteld. Voorwaarde hiervoor is echter dat deze constructie op ieder moment kan worden beëindigd én dat hiervoor geen werkelijke huur, maar slechts een bijdrage voor lopende kosten gevraagd kan worden.
Uiteraard kan het huurrecht niet simpelweg door het gebruik van andere terminologie omzeild worden. Een rechter zal een overeenkomst altijd individueel beoordelen om vast te stellen hoe deze te kwalificeren is.
Huurovereenkomsten in het MRG
Bij twijfel kan de vuistregel gehanteerd worden dat het MRG voor alle overeenkomsten geldt, waarvoor niet enkel het ABGB van toepassing is. In de praktijk betekent dit dat het MRG vooral bij de huur van appartementen en grotere gebouwen met meerdere huurobjecten relevant is. De wet bevat daarbij vele dwingende regels die er vooral toe dienen om huurders te beschermen – daarover onder meer. § 1 MRG regelt direct al in veel detail de toepassing van de wet, die direct nog gecompliceerder wordt, omdat daarbij eveneens onderscheiden wordt tussen objecten, waarvoor de wet in zijn geheel geldt (het zogenaamde Vollanwendungsbereich) en waarvoor het maar gedeeltelijk van toepassing is (Teilanwendungsbereich).
Zowel Voll- als Teilanwendungsbereich regelen in het bijzonder de volgende thema´s:
De minimale duur van een huurovereenkomst
Opzegmogelijkheden en -procedure
Het Vollanwendungsbereich bevat daarbij ook nog regels wat betreft:
De hoogte van de huur en bijkomende kosten
Bijzondere rechten en plichten van huurder en verhuurder
Compensatie voor investeringen die de huurder gemaakt heeft
Op enkele van deze thema´s wordt hieronder nader ingegaan.
Opzegging volgens het MRG
Huurovereenkomsten waarop het MRG van toepassing is, hebben bij de opzegging de volgende belangrijke bijzonderheden:
De verhuurder heeft, indien de overeenkomst voor onbepaalde tijd gesloten is of hij deze voortijdig wil opzeggen, een geldige reden (wichtiger Grund) nodig. § 30 MRG bevat daarvoor een uitvoerige catalogus met mogelijke redenen. Daaronder valt bijvoorbeeld het niet betalen van de huur, het gedrag van de huurder en de dringende behoefte van de verhuurder of zijn familie, om het huurobject zelf te gebruiken. Deze catalogus is uitvoerig maar tegelijkertijd ook uitputtend: de verhuurder moet zich op één van deze redenen beroepen. De contractuele opname van een “eigen” individuele reden is mogelijk, maar moet dan wel voor zijn geldigheid aan hoge vereisten voldoen.
De verhuurder kan huurovereenkomsten verder alleen met tussenkomst van de rechter voortijdig beëindigen. Met andere woorden: de verhuurder moet zijn opzegging op tijd aan de rechtbank versturen, die deze dan aan de huurder verder stuurt. De huurder heeft daarbij nog vier weken de mogelijkheid, zich tegen de beëindiging te verzetten. In dit geval wordt bij de rechtbank een procedure ingeleid, waarin de rechter over de rechtmatigheid van de opzegging moet beslissen. Deze procedure kan – vooral als één van de partijen tegen de beslissing van de rechter in beroep gaat – tijdrovend zijn.
De minimale duur voor een huurovereenkomst voor een woning bedraagt drie jaar. Na een jaar met een beperkte overeenkomst heeft de huurder een wettelijk recht tot opzegging.
Hier moet ook kort op de mogelijkheid van de zogenaamde Räumungsklage gewezen worden: in plaats van of samen met de bovengenoemde opzegging kan de verhuurder ook bij de rechtbank om de onmiddellijke ruiming van de woning verzoeken. Dit kan indien de verhuurder kan bewijzen dat de huurder zijn huur langere tijd niet betaalt of het huurobject op grof nadelige wijze gebruikt. De huurder zal in dit geval (samen met de Klage) een oproep krijgen om bij de rechtbank te verschijnen. Het woord “onmiddellijk” is daarbij overigens relatief: hiermee wordt een procedure begonnen die eveneens snel een jaar kan duren.
Gelding en bijzonderheden van het Vollanwendungsbereich
Toepassing van het Vollanwendungsbereich
§ 1 MRG regelt niet alleen wanneer zijn regels gelden, maar ook wanneer deze in volle omvang van toepassing zijn. Daarvoor heeft het een zeer gecompliceerde regeling in het leven geroepen, die in de praktijk niet geheel onterecht met een onderscheid tussen Altbau en Neubau wordt samengevat: Voor oude gebouwen geldt het hele MRG, voor nieuwe gebouwen slechts een deel (de Teilanwendung).
Nauwkeuriger gezegd geldt het Teilanwendungsbereich van het MRG in principe voor de volgende huurovereenkomsten:
Huurovereenkomsten voor woningen en bedrijfsruimtes in gebouwen die zonder staatshulp met een na 30.06.1953 verleende bouwvergunning gebouwd zijn.
Huurovereenkomsten voor Eigentumswohnungen (appartementen) in gebouwen die zonder staatsteun met een na 08.05.1945 verleende bouwvergunning gebouwd zijn.
Huurovereenkomsten voor zolder- en dakruimtes die met een na 31.12.2001 verleende bouwvergunning in woningen verbouwd zijn, verder uitbreidingen die met een bouwvergunning na 30.09.2006 gebouwd zijn.
Speciale regels gelden tot slot voor industrieterreinen.
Voor andere huurovereenkomsten geldt dus in principe het volledige MRG. Men doet er verstandig aan, in twijfel dus de gelding van het Vollanwendungsbereich aan te nemen.
Hoogte van de huur in het Vollanwendungsbereich
Waar het Teilanwendungsbereich de hoogte van de huur aan de partijen overlaat, bevat het Vollanwendungsbereich hiervoor gelijk drie verschillende systemen: de Kategoriemietzins, de Richtwertmietzins en de angemessene Mietzins. De Kategoriemietzins is voor nieuwere overeenkomsten nog van weinig belang. Relevant zijn de voorschriften van dit systeem echter nog steeds, omdat ze verschillende categorieën van woningen definiëren (A tot D), waar vandaag de dag nog op wordt teruggegrepen.
De Richtwertmietzins schrijft een bepaalde standaardwaarde per vierkante meter voor. Deze verschilt per Bundesland en wordt elke paar jaar opnieuw vastgelegd. De huurprijs die hiermee ontstaat kan echter nog door vele factoren verhoogd of verlaagd worden. Zo zijn bijvoorbeeld de locatie in de stad, de etage, de sanitaire voorziening en zelfs de layout van het object zelf allemaal van belang. Algemeen startpunt is daarbij een woning van categorie A, kort gezegd een woning van minstens 30 m² met keuken, minstens één kamer in een gebouw met een gemiddelde conditie. Is de categorie lager, dan daalt hierdoor de prijs nog verder.
De daadwerkelijke huur mag de huurprijs die hiermee “berekend” kan worden niet overstijgen. Uiteraard maakt dit de vaststelling, tot welke hoogte een huur toelaatbaar is, niet makkelijker. De stad Wenen heeft hier daarom een tool voor ontwikkeld, die hier beschikbaar is – dit natuurlijk enkel als hulpmiddel.
Een angemessener Mietzins is toegestaan voor huurovereenkomsten over de volgende objecten:
Een object dat niet als woning dient.
Een object in een gebouw dat met een bouwvergunning na 08.05.1945 gebouwd is.
Objecten in bepaalde gebouwen die onder monumentenbescherming staan.
“Luxewoningen”: bepaalde woningen met een oppervlakte van minstens 130 m².
Objecten waarvoor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten is, sinds overgave van het object meer dan een jaar verstreken is en nu over de hoogte van de huur een schriftelijke overeenkomst is gesloten.
Bij de angemessene Mietzins moet de hoogte van de huur overeenstemmen met grootte, type, locatie en toestand van het object. Hoe dit precies moet gebeuren, laat de wet open. In de praktijk is de angemessene Mietzins niet veel hoger dan de Richtwertmietzins.
Een praktisch belangrijke factor, die de huur behoorlijk verminderen kan, is hier tot slot de Befristungsabschlag: voor huurovereenkomsten die voor bepaalde tijd gesloten zijn is de hoogst toelaatbare Hauptmietzins, dus de kale huur, met een verdere 25 % gereduceerd. Een in de praktijk regelmatig voorkomende fout is dat hier in overeenkomsten zelf geen rekening mee gehouden wordt.
Verdere bijzonderheden in het Vollanwendungsbereich
§§ 3-10 MRG bevatten uitvoerige regelingen over de rechten en plichten die huurder en verhuurder hebben. Deze betreffen niet alleen het onderhoud, maar bijvoorbeeld ook de vraag, wanneer de huurder in zijn object bouwwerkzaamheden kan doorvoeren, wanneer de verhuurder het object mag betreden en of de huurder na beëindiging van de overeenkomst ook gecompenseerd wordt voor investeringen, die hij in het huurobject gemaakt heeft. § 12 MRG biedt huurders van woningen onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om overeenkomst op andere personen over te dragen.
Verder wordt de samenstelling van de huur in §§ 14-16 MRG uitdrukkelijk geregeld. De huur bestaat hierdoor uit:
De kale huur (Hauptmietzins)
De nevenkosten, daarbij in het bijzonder de Betriebskosten. Deze zijn in § 21 MRG in een uitvoerige catalogus vastgelegd en worden in vorm van een maandelijkse vooruitbetaling (Akonto) betaald.
De huur voor andere objecten, die samen met het hoofdobject verhuurd worden, zoals bijvoorbeeld een kelder of het meubilair
De BTW, die 10 % voor woningen en 20 % voor andere objecten (bijvoorbeeld parkeerplaatsen en meubilair) bedraagt.
De volledige huur moet in maandelijkse afstanden tot uiterlijk de 5de van elke maand worden betaald. Elk jaar moet voor de nevenkosten tot uiterlijk 30 juni een afrekening gemaakt worden.
Rechterlijke controle in het huurrecht
Over onenigheden bij de huur besluit het Bezirksgericht (kantonrechtbank). Bij overeenkomsten waar het MRG geldt is voor veel thema´s echter in sommige steden ook een zogenaamde Schlichtungsstelle ingericht. In Wenen wordt deze aangeboden door Magistratsabteilung 50 (link). Deze organisatie beslist bijvoorbeeld over de toelaatbare hoogte van de huur, de controle van nevenkosten en de terugbetaling van ingehouden borg. Over de beëindiging van een overeenkomst of de ruiming van een woning besluit altijd de rechter.
Het voordeel van een procedure bij de Schlichtungsstelle is dat deze – anders dan bij de rechtbank – niets kost en zonder juridische bijstand altijd mogelijk is. Alleen de kosten voor zijn eigen raadsman draagt men zelf. Wie met een beslissing van de Schlichtungsstelle niet tevreden is, kan vervolgens over dezelfde onenigheid nog een procedure bij het Bezirksgericht beginnen. Dit is dan ook aan te raden, want op basis van een onaangevochten beslissing van de Schlichtungsstelle kan eveneens een executieprocedure gevoerd worden.
Kosten van een huurovereenkomst
Voor het afsluiten van een huurovereenkomst moet de huurder rechten (Mietvertragsgebühr) betalen. Sinds 2017 zijn huurovereenkomsten voor woningen hiervan echter vrijgesteld.
Voor overige objecten moet bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd een bedrag in de hoogte van 1 % van de driemalige jaarwaarde (dreifacher Jahreswert) afgedragen worden. Bij overeenkomsten voor bepaalde tijd is dit 1 % van de gehele waarde, echter met een maximum van 18 jaar. Aanvullende regels gelden voor situaties, waarin de partijen een bepaalde periode niet van hun opzeggingsrecht gebruik kunnen maken.
Samengevat
Bij het Oostenrijkse huurrecht moet men dus de volgende kernpunten in het hoofd houden:
Op huurovereenkomsten kan enkel het ABGB of ook het MRG van toepassing zijn.
Het ABGB geldt vooral voor vrijstaande huizen, waar het MRG vooral voor woningen (bedoeld is daarmee appartementen) geldt.
Het ABGB biedt partijen veel vrijheid bij het uitwerken van een overeenkomst. Het MRG bevat daarentegen veel regels die vooral de huurder beschermen.
Voor overeenkomsten waarvoor het MRG geldt moet de verhuurder zich bij (voortijdige) opzegging op een geldige reden beroepen. Deze opzegging is alleen via de rechter mogelijk.
Voor bepaalde categorieën van (vooral oudere) objecten regelt het MRG rechten en plichten van huurder en verhuurder en bevat het voorschriften voor maximaal toelaatbare huur.
Wie in Oostenrijk een huurovereenkomst afsluiten wil doet er daarom verstandig aan om hiervoor niet simpelweg een standaardformulier van het internet te gebruiken, maar zorgvuldig te onderzoeken welke regels op de overeenkomst concreet van toepassing zijn en aan de hand daarvan een overeenkomst uit te werken.
Voor ondersteuning bij huurovereenkomsten en verdere huurrechtelijke aangelegenheden sta ik u graag ter beschikking. Daarvoor via office@vastenburg.at contact met mij opnemen.